最近召开的中央城市工作会议，在着力建设舒适便利的宜居城市这个重点任务中再次提出“加快构建房地产发展新模式”。这个新模式的核心是告别“高周转、高负债、高规模”的旧路径，以适应我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期的变化，涉及建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
随着中国住宅户均超过1套，人均居住面积超过40平方米，家庭自有产权住房比例超过大部分发达国家，我国在解决住房问题领域的政策重点已转向对新市民和年轻人面对的住房困难问题的关注，对租购并举的强调正是由此而来的。
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2022年国家发展改革委印发的《“十四五”新型城镇化实施方案》，对这个问题有更详尽的阐述，“培育发展住房租赁市场，盘活存量住房资源，扩大租赁住房供给，完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。加快住房租赁法规建设，加强租赁市场监管，保障承租人和出租人合法权益”，“以人口流入多的大城市为重点，扩大保障性租赁住房供给，着力解决符合条件的新市民、青年人等群体住房困难问题”。
20世纪90年代，为解决当时中国发展中的资金短缺问题，快速、提前兑现沉没在国有土地中的资本，使其变成流动资金，快速征用集体土地，通过适度改良（“七通一平”），以更高的价格进入土地市场，就是所谓“土地经济”的由来。其本质上是以地生财的“地租经济”，而且是以批租方式，提前套现今后30—70年的土地预估价值。
得益于此，我们在城乡建设中用几十年的时间走完别国一两百年的路，在不到30年的时间内消灭“无房户”“缺房户”，使人均居住面积实现5倍以上增长。
但批租制“地租经济”可持续增长的核心是可批租土地的持续供给和买房人群的持续增长，当二者都达到“天花板”，这个模式就结束了。不过，新刚需住房问题仍待解决：农业转移人口市民化不仅要有渠道进城，还要“住得下”和“过得好”；青年人走向社会，要成家立业、独立门户。
新刚需有其自身特征：一是这类人群收入低，住房以外的基础型消费和发展型消费压力大，面对高企的房价收入比（城市居民家庭年收入与住房价格之比）难成购房主力。发达国家的房价收入比普遍稳定在1.8—5.5，发展中国家通常高于10，全球平均8.4，中国则一度高达30—40。之所以有“房奴”之论，就是由于过高的住房购置消费大大压缩了其他基础型消费和发展型消费的空间。新市民和青年人正是释放基础型消费和迫切需要发展型消费的关键时段，过高的房价对其个人和家庭长期发展能力培育、代际素质提升十分不利。解决这部分人群的住房问题，无疑需要补贴和救助。
二是这个群体面对的困难是时段性的，补贴也应是时段性的。这类新刚需真实需要的是一定时段（若干年）内的住房补贴，“廉租起步，达标退出”是最公平的办法。而廉价售房（如经适房、福利房）则把补贴终身化了，创造的是炒房和投机的机会，这也是近年保障性租赁住房的供给成为重点的原因。我们鼓励的是经过奋斗实现幸福。
三是流动性的加强，流动性是现代性的基本特征之一，传统农业社会和传统工业社会中人的一生是与特定的土地资源或企业资源绑定的，安居乐业带有确定且长期化的地理标识特征。在现代化过程中，“流动性”已演变成一种覆盖人、资本、信息、权力、风险乃至社会结构的能力。全国统一大市场本质上是打破制度性的流动壁垒，技术上讲中国已构建了全球最高效的人流、物流、资金流系统，社会生活中网络教育、平台经济、直播电商等新型流动渠道也在重塑阶层跃迁的路径。当一切流动起来时，长期定点定居的意义在减弱。这也是为什么现代化国家通过租赁解决住房问题的人群比例在上升，购房定居人群的比例在下降。
住房问题的解决，有赖于以租为主的时代逐步取代以购为主的时代，建立租购并举的市场供给模式是房地产新模式的核心和未来。面向未来的安居乐业，一定是流动中的充分就业和发展机遇及福祉随人走的新平衡关系的建立。
（作者系清华大学中国新型城镇化研究院执行副院长）
发于2025.7.28总第1197期《中国新闻周刊》杂志
杂志标题：解决住房问题的新刚需
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